1기 신도시 특별법, 4개 법안의 건폐율·용적률 완화 지역 비교 분석

윤석열 정부의 국정과제인 '1기 신도시 특별법'의 국회 입법 추진 상황 알아보겠습니다. 2022년 9월 현재 4건의 법안이 발의되어 있어요. 어느 지역의 건폐율과 용적률이 완화될지 지역 비교도 해볼게요.

[목차]

1. 1기 신도시 특별법 추진 배경
2. 1기 및 2기 신도시 현황
3. 1기 신도시 특별법 추진 상황
   3-1. 건폐율·용적률 완화 지역 비교
   3-2. 건폐율·용적률 완화 세부 기준 차이
   3-3. 건폐율과 용적률 완화 세부 규정
   3-4. 광역 교통망 예비타당성조사 면제
   3-5. 기존 세입자 우선 분양 특례
   3-6. 개발 추진 기구
4. 안철수 의원도 ‘신도시 특별법’ 발의 예정
5. 1기 신도시 특별법 국회 논의 상황
6. 국토교통부 논의 상황

 

1. 1기 신도시 특별법 추진 배경

1기 신도시 특별법은 윤석열 정부의 국정과제예요. 1기 신도시들은 준공하고 30년 되면서 너무 낡았거든요. 건물의 성능 향상, 그리고 전반적으로 도시를 재정비해야 할 필요성이 커진 상황입니다.

 

 

 

국정 과제 이름에는 ‘1기 신도시’라는 이름이 들어가 있지만, 국회에 발의된 법안들을 보면 ‘2기 신도시’도 포함하고 있어요. 2기 신도시 또한 오래 되기는 마찬가지이기 때문이에요.

오래 전 만들어진 1기와 2기 신도시 주민들의 불만을 감안해 도시를 전반적으로 리모델링하려는 움직임, 그것이 신도시 특별법의 배경이라고 할 수 있습니다.

 

2. 1기 및 2기 신도시 현황

1기와 2기 신도시 현황은 간단하게 표로만 보여 드릴게요. 참고만 하시면 될 것 같아요. 

1기 및 2기 신도시 현황 (출처: 국토교통부)

3. 1기 신도시 특별법 추진 상황

현재 국회에 발의된 1기 신도시 특별법을 직접 확인해보니 총 4건으로 나타납니다.

 

김병욱, 박찬대, 하태경 의원이 대표 발의한 법안은 특별법이며, 가장 먼저 2022년 2월 송석준 의원이 발의한 법안은 특별법이 아니지만 법안 4건의 구조가 매우 유사하다고 할 수 있어서 1기 신도시 특별법 비교에 포함했습니다.

2022년 2월부터 매달 1건씩 발의되어 있습니다.

 

1기 신도시 특별법 발의 현황

① 노후신도시 재생지원에 관한 법률안(송석준 의원 등 17인) 2022.2.28. 제안

② 노후신도시 재생 및 공간구조개선을 위한 특별법안(김병욱 의원 등 15인) 2022.3.14. 제안

③ 노후신도시 재생 및 개선을 위한 특별법안(박찬대 의원 등 10인) 2022.4.27. 제안

④ 노후계획도시 활성화 및 재생 지원을 위한 특별법안(하태경 의원 등11인) 2022.5.16. 제안

 

3-1. 건폐율·용적률 완화 지역 비교

이제 1기 신도시 특별법 4건을 본격적으로 비교해볼게요. 우선 건폐율과 용적률을 완화해주는 지역이 어디인지 살펴보겠습니다. 

	송석준 의원	김병욱 의원	박찬대 의원	하태경 의원
1기 신도시	정부가 신도시 건설 계획에 따라 지정한 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 5개 신도시 지역	정부가 신도시 건설 계획에 따라 지정한 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 5개 신도시 지역	5대 신도시인 분당 신도시(성남시), 일산 신도시(고양시), 중동 신도시(부천시), 평촌 신도시(안양시), 산본 신도시(군포시) 지방 거점 신도시 및 택지지구 (인천 연수, 대전 둔산, 부산 해운대구, 광주 상무지구, 대구 수성구)	분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 1기 신도시 5개 지역 1989년 지정된 지방 거점 신도시 및 택지지구로서, 부산 해운대구 좌동, 광주 상무지구, 인 천 연수, 대전 둔산, 대구 수성 등 5개 지역
2기 신도시	성남판교, 화성동탄1, 화성동탄2, 김포한강, 파주운정, 광교, 양주(옥정ㆍ회천), 위례, 고덕국제화, 인천검단, 아산, 대전도안 등 12개	성남판교, 화성동탄1, 화성동탄2, 김포한강, 파주운정, 광교, 양주(옥정ㆍ회천), 위례, 고덕국제화, 인천검단, 아산, 대전도안 등 12개	성남판교, 화성동탄1, 화성동탄2, 김포한강, 파주운정, 광교, 양주(옥정・회천), 위례, 고덕국제화, 인천검단, 아산, 대전도안 등 12개 지역	성남판교, 화성동탄1, 화성 동탄2, 김포한강, 파주운정, 광교, 양주(옥정·회천), 위례, 고덕국제화, 인천검단, 아산, 대전도안 등 12개 지역
3기 신도시	남양주왕숙, 하남교산, 인천계양, 고양창릉, 부천대장, 광명시흥, 의왕군포안산, 화성진안 등 8개	규정 없음	규정 없음	남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장, 광명, 시흥, 의왕, 군포, 안산, 화성, 진안 등 8개

건폐율과 용적률을 완화해주는 지역이 서로 다릅니다. 송석준 의원, 하태경 의원의 법안이 적용 범위가 가장 넓어요.

남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장, 광명, 시흥, 의왕, 군포, 안산, 화상, 진안까지 포함하고 있습니다.

반면 김병욱, 박찬대 의원 법안은 2기 신도시까지만 건폐율과 용적률 완화의 특례를 적용해주는 법안이에요.

송석준·하태경 의원의 안은 1기, 2기 신도시뿐만 아니라 그와 비슷한 시기에 조성된 택지개발지구의 주택도 매우 오래 되어서 주민들이 불편하고 문제가 생기는 건 마찬가지이므로, 법안의 적용 대상을 더 넓힌 안으로 이해할 수 있을 것 같아요.

 

3-2. 건폐율·용적률 완화 세부 기준 차이

	송석준 의원	김병욱 의원	박찬대 의원	하태경 의원
노후 신도시	제1기 신도시 및 2기 신도시 중 10년 이상 경과된 지역	제1기 신도시 및 제2기 신도시 중에서 조성 이후 20년 이상 경과	신도시 중에서 조성 이후 20년 이상 경과	위 계획도시(1, 2, 3기 신도시) 중 조성 후 20년 이상 경과된 지역

1기 신도시 특별법의 4가지 안 모두 해당 신도시 지역의 주택에 무조건 모두 적용하는 것은 아니에요.

송석준 의원의 법안은 10년 이상, 나머지 세 의원의 법안은 20년 이상 된 지역에 대해 건폐율과 용적률을 완화해주는 특례를 적용해요.

3기 신도시의 포함 여부에도 차이가 있지만, 이렇게 10년 이상이냐 20년 이상이냐의 차이도 있어요.

 

 

 

국회에서는 같은 목적의 법안이 여러 건 제출된 상황에서 이런 식으로 세부적 기준이 다를 경우 소관 상임위원회 심사 과정에서 단일 기준으로 합쳐지는 경우가 대부분이에요.

 

3-3. 건폐율과 용적률 완화 세부 규정

현재 국토계획법이나 기타 법에 따르면 정부는 토지를 주거지역, 상업지역 등 몇 가지 용도로 구분한 다음, 그 용도지역에 따라 건폐율과 용적률의 상한을 규정하고 있어요.

대개는 각 지방 의회가 그 권한을 위임 받아서 지역 별 특성을 고려해 건폐율, 용적률을 얼마로 할지 조례를 통해 정하며 지자체가 함께 관리하고 있습니다.

	송석준 의원	김병욱 의원	박찬대 의원	하태경 의원
건폐율 용적률	건폐율 최대 한도의 예외 용적률 최대 한도의 예외	건폐율ㆍ용적률 등의 기준을 대폭 완화하고 해당 지구 내 역세권 및 특정 지구에 한하여 특별하게 높은 용적률을 부여하는 등 특례	건폐율ㆍ용적률 등의 기준을 대폭 완화하고 해당 지구 내 역세권 및 특정 지구에 한하여 특별하게 높은 용적률을 부여하는 등 특례	건폐율과 용적율 등의 최대 한도에 예외 규정을 두는 등의 건축규제 완화에 대한 특례

1기 신도시 특별법의 경우에는 4개 법안 모두 건폐율, 용적률의 예외를 규정한다고만 되어 있으며 어느 정도까지 완화해줄 것이냐는 향후 중앙정부와 시도지사, 그리고 각 지방의 의회가 세부적인 논의를 거쳐 결정될 것으로 예상이 됩니다.

다만, ‘도시재생법’에도 건폐율과 용적률 완화 규정이 있는데 조건이 매우 엄격해요.

 

인구가 현저히 감소하거나 산업 이탈이 발생, 아니면 노후 주택이 늘어나서 주거 환경이 악화되는 조건을 모두 충족해야만 건폐율과 용적률 완화를 해주거든요.

그만큼 건폐율, 용적률 규제라는 것이 도시의 난개발을 방지하기 위해 꼭 필요한 규제이므로 이 규제의 예외를 정할 때는 조건이 엄격하게 되어 있는 것으로 이해할 수 있어요.

그런데 1기 신도시 특별법에 따르면 도시재생법의 3가지 기준에서 노후 주택이 늘어난다는, 1가지 기준만 충족해도 건폐율·용적률 완화의 특례를 적용해주는 것이기 때문에 사실 구도심에 사는 주민 입장에서는 왜 1기, 2기 신도시 쪽만 규제를 완화해주느냐면서 형평성에 문제를 제기할 가능성도 있어요.

건폐율·용적률 완화는 건축 가능한 주택의 숫자와 사업 시행자의 수익률에 직접적인 영향을 미치고, 이것이 해당 주민의 재산 가치 상승으로 이어질 가능성이 높기 때문에 구도심 주민의 의견도 향후 국회 심사 과정에서 다뤄질 것으로 예상이 됩니다.

 

3-4. 광역 교통망 예비타당성조사 면제

	송석준 의원	김병욱 의원	박찬대 의원	하태경 의원
광역 교통망	광역교통개선 대책에 대한 예비타당성조사 면제 가능	광역교통개선대책에 대한 예비타당성조사 면제 가능	광역교통개선대책에 대한 예비타당성조사 면제 가능	광역교통개선대책에 대한 예비타당성조사 면제 가능

1기, 2기 신도시의 광역 교통망을 신설하려는 경우 4가지 법안 모두 기획재정부가 예비타당성조사를 면제해줄 수 있도록 규정했어요.

예비타당성조사라는 게 정부 입장에서 대단히 큰 규모의 재정이 투입되는 만큼 돈을 쓸 만한 가치가 있느냐, 사업성이 있느냐를 보는 기본적인 단계거든요.

근데 예비타당성조사를 할 때 시간이 너무 오래 걸려서 신도시 주민들 입장에서는 사업 추진이 그만큼 지연되니까 불만이 늘 생깁니다.

의원들 입장에서는 예비타당성조사만 면제를 해줘도 사업 추진에 가속도가 붙을 수 있기 때문에 해당 조항을 포함한 것이고요.

물론 기획재정부 입장에서는 예비타당성조사라는 게 국가 예산을 그만큼 알뜰하고 건전하게 쓰기 위해서 꼭 거쳐야 한다는 게 기본적인 입장이에요.

따라서 4가지 법안 모두 자세히 보시면 예비타당성조사를 면제해주는 것이 의무가 아니며 기획재정부의 판단에 따라 면제해줄 수 있다, 정도로 초안이 마련되었습니다.

 

3-5. 기존 세입자 우선 분양 특례

1기 신도시 특별법이 제정되어 해당 지역이 대대적으로 재정비가 되고 새 아파트가 지어진다면 입지가 무척 좋은 만큼 누구나 살고 싶어 하는 아파트가 될 거예요.

건폐율·용적률도 완화가 되니 그만큼 분양 물량이 늘어날 예정이고 해당 지역에 거주했던 가구보다 더 많은 주택이 지어질 것으로 보입니다.

그럼 그렇게 지어진 일반분양 물량은 어떻게 분양하게 될까요? 아주 민감하고 중요한 이슈예요.

	송석준 의원	김병욱 의원	박찬대 의원	하태경 의원
일반 분양분 처리	일반분양 당시까지 거주한 무주택자인 임차인에게 우선 분양하고, 노후신도시 재생사업 사업시행자가 건설한 임대주택에 우선 입주	-	-	무주택자로서 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자에게 제20조에 따른 건축규제 완화에 따라 추가적으로 공급되는 다음 각 호의 주택(일반분양, 공공분양, 임대주택)을 우선적으로 분양·임대

4개 법안 가운데 송석준 의원의 법안은 주목할 만합니다.

그때까지 해당 지구에 거주한 무주택자 임차인에게 늘어난 주택의 일반분양 물량을 청약 경쟁 없이 우선적으로 특별히 분양하자는 거예요.

예를 들어, 1기 신도시인 고양시 일산의 아파트에 사는 세입자가 무주택자라면 나중에 새로 지어진 아파트를 우선 분양 받을 수 있어요.

송석준 의원은 아무래도 기존에 살던 동네에 사는 주민이 해당 지역에 재정착하기 쉽도록 도움을 주기 위해 이런 조항을 신설한 것 같아요.

 

 

 

하지만 우리 사회에서 아파트에 대한 대중의 관심과 기존에 대기하고 있는 일반적인 청약 수요자를 고려했을 때는 이것도 형평성 문제가 제기될 수 있는, 폭발력 있는 이슈입니다.

현행법상 다른 법을 전부 검토해보더라도, 기존 지역의 주택 임차인이 무주택자라고 해서 새 주택을 우선 분양해주는 조항은 없어요.

만일 이 조항이 국회 본회의를 거쳐 최종 확정될 경우에는, 아마 1기 신도시 아파트에 전세든 월세든 아무튼 임차인으로 들어가는 것 자체가 새 아파트 분양을 확정짓는 것과 다름없게 되겠죠.

하늘의 별따기 청약 경쟁도 없이 전세, 월세 계약 체결만으로 새 아파트를 분양 받게 된다니, 1기 신도시의 전세, 월세 값이 만만치 않게 오를 것으로 예상이 됩니다.

그만큼 향후 국회 법안 심사 과정에서 논란이 될 만한 조항으로 보입니다.

 

3-6. 개발 추진 기구

	송석준 의원	김병욱 의원	박찬대 의원	하태경 의원
지원 기구	국토 교통부장관 소속으로 노후신도시재생사업 특별위원회를 설치	국토교통부장관 소속으로 노후신도시 재생 및 공간구조개선 특별위원회를 설치	국토교통부장관 소속으로 노후신도시 재생 및 개선 특별위원회를 설치	국토교 통부장관 소속으로 노후계획도시활성화특별위원회를 설치

4개 법안 모두 이름은 조금씩 다르지만 1기 신도시 개선을 위한 특별위원회를 설치한다는 내용으로 법안이 발의되어 있습니다.

 

4. 안철수 의원도 ‘신도시 특별법’ 발의 예정

4개의 법안이 나온 가운데 안철수 의원도 ‘1·2기 노후신도시 재생지원에 관한 특별법(노후신도시 특별법)’을 발의할 예정이에요.

기존 4개의 법안도 분당과 판교를 포함하고 있지만 이곳은 안철수 의원의 지역구이기도 하니까 안 의원 법안에는 좀 더 차별화 된 내용이 담기지 않을까 기대가 됩니다.

 

5. 1기 신도시 특별법 국회 논의 상황

4개의 법안은 발의되어 있지만 아직 소관 상임위원회(국토교통위원회)에서 심도 있는 논의는 진행되지 않은 상황이에요.

시점 상 아마 발의 예정인 안철수 의원의 법안까지 병합해서 하나로 논의한 뒤에 소관 상임위의 법안을 단일화해서 본회의에 상정될 가능성도 있어 보입니다.

 

6. 국토교통부 논의 상황

국토부는 건폐율·용적률 특례 적용에 적극적이에요.

현재 도시 및 주거환경 정비법에 따른 공공재개발이나 공공주택특별법에 따른 도심복합사업을 할 때도 용적률의 120%까지 가능하기 때문에, 1기 신도시 특별법에 따른 용적률 특례도 최소한 그에 준하는 수준이어야 한다는 입장입니다.

다만 1기 신도시 특별법 여러 건이 발의되고 국회에서 해당 사안을 통합해 논의하면서 관련 부처와 논의를 진행하려면 시간이 꽤 소요되는 만큼, 특별법이 통과되기 이전이라도 논의를 진행하려는 움직임이 있습니다.

국토부는 이에 따라 ‘민관 합동 태스크포스’ 회의를 진행하고 있고요.

나중에 국회 본회의에서 특별법이 통과되면 국토부 차원의 태스크포스 회의체가 특별법에 따른 논의 기구와 함께 굴러갈 것으로 예상이 됩니다.

 

* 2022.9.9 업데이트 

국토교통부 원희룡 장관은 2022.9.8. 경기도 성남시장(분당), 고양시장(일산), 안양시장(평촌), 부천시장(중동), 군포시장(산본) 등 5개 지자체장과 간담회를 가졌습니다. 이 자리에서 내년 2023년 2월에 국토부가 1시 신도시 재정비 특별법을 발의하는 것으로 의견이 모아졌습니다. 

국토부가 발의 예정인 1기 신도시 특별법은 앞서 국회에서 발의된 4건의 법안과 함께 결국 국회 상임위(국토교통위)에서 하나로 병합될 것으로 예상이 됩니다. 정부 법안 발의가 2023년 2월 예정이라고 하니 처리에 상당한 시간이 소요되지 않을까 싶습니다. 

 

지금까지 1기 신도시 특별법안 4가지의 비교, 그리고 국회와 정부의 특별법 추진 상황에 대해 살펴봤습니다. 감사합니다:)